Просто шок. «Дома в лучших районах Москвы от $1000 за метр! Думали, такое возможно только в играх?» Крупный, размером с мобильный телефон баннер кувыркается заманчивыми призывами на одном из строительных порталов в сети. Кликаешь по нему — и оказываешься... на игровом сайте, где посетителю предлагают одеть и обуть мультяшного человечка, разгуливающего по нарисованной квартире. Что думали про стоимость жилья, то и вышло: «штука» за метр — только в играх! Или в президентской программе «Доступное жилье»
Потенциальные покупатели московских квартир шокированы статистикой первых полутора месяцев 2008 года: средняя цена квадратного метра выросла почти на 10 процентов — с $4,438 до $4,7831 . И что характерно, больше всего подорожали квартиры экономкласса: например, однокомнатные — на 20%. До нового года типовая «однушка» (30 — 40 кв. м) стоила $160 тыс., сейчас — $190 тыс. Строители и риелторы с плохо скрываемой радостью заговорили об «оттепели» на жилищном рынке, который тихо стагнировал с осени 2006 года.
Строек много, квартир — нет
Говоря о причинах неожиданного скачка цен, специалисты называют два обстоятельства. Первое — приток денег с нестабильного фондового рынка (спекулянты вывели средства с бирж и будто бы вложили в квартиры). Второе — отложенный спрос тех покупателей, кто терпеливо — больше года — ждал, пока лопнет «мыльный пузырь столичной недвижимости», а цены упадут на 30, а то и 50 процентов. Теперь, дескать, они бросились наверстывать упущенное… Однако наше исследование показывает, что причины куда более прозаичны. Закон рынка понятен каждому: больше товара — ниже цена. И наоборот. Самый массовый товар — это одно- и двухкомнатные квартиры либо в типовых домах (так называемая современная панель), либо в монолитно-кирпичных, но без элитных излишеств в виде высоких потолков, панорамного остекления, «лишних» лифтов и мраморных холлов. Что из экономкласса можно купить сейчас?
Звонок крупнейшему риелтору Москвы — в «Инком-недвижимость». На сайте компании представлены 30 многоэтажных домов нового микрорайона Кожухово, построенного в весьма экономичном месте между метро «Выхино» и городом Реутов. «Все квартиры проданы! — отвечает сотрудник агентства. — Последняя ушла месяц назад по четыре тысячи долларов за метр».
Показательно, что речь идет о двухкомнатной квартире вполне советского типа, с кухней 8 метров и общей площадью 52 «квадрата». Полтора года назад цена в Кожухове была около 2300 долларов за метр. Но, несмотря на «стагнацию» рынка, новоселы скупили весь район. Надо полагать, те, кто опоздал, могут рассчитывать на другие места массового строительства. Где они? Какие?..
«Ничего нового предложить не можем, — отвечают в «Инкоме», — экономкласс в пределах МКАДа уже не строится».
Вот это новость! 12-миллионный мегаполис отказался от массового жилья? «Именно так! — подтвердили в Московском ипотечном центре, который продает сейчас 20 домов. Но московских адресов в списке только пять. Остальные в Подмосковье. Самое экономичное предложение — в комплексе бизнескласса «Московские окна» на Новогиреевской улице (от 112 тыс. рублей за кв.м). «Мы сами обзваниваем застройщиков, просим сказать о планах на 2008 год. Но все хотят строить только дорогое жилье», — констатируют в МИЦ.
Последняя надежда на строителей. Вдруг они что-то придержали, решив торговать квартирами без посредников? Вот, к примеру, неплохой квартал «Магнолия-парк» в Лианозове: «сотни экономичных квартир, ожидающих покупателей». Однако…
«Все продано», — говорят дилеры строительного треста. А на вопрос, когда и где будет новая стройка, просят звонить летом, никак не раньше. Может быть, заложат дом на Алтуфьевском шоссе, а может, и нет…
Впрочем, «да, есть квартира в панели и в пределах МКАДа» — все-таки удалось услышать в разговоре с крупнейшим в Москве и во всей России застройщиком СУ-155. «Двушку» размером 56 кв.м в новостройке на Высоковольтном проезде («там уже сваи под фундамент забили») гигант стройиндустрии продает за 5 млн 300 тыс. рублей. Срок сдачи дома — через полтора года, оформление в собственность еще позже. Не возьмешь — возьмут другие. Выбора нет. Хотя на сайте СУ-155 красуются 45 грандиозных объектов массовой застройки, но большинство в Подмосковье.
Остров невезения
Если главный столичный строитель строит не в Москве, что остается городу и его жителям? Правильно: дефицит и запредельные цены. Волатильность фондовых рынков, равно как и перетекание капиталов, здесь ни при чем.
Год назад руководитель московского ДСК-1 Андрей Паньковский категорично заявлял: в столице свободных площадей для застройки не осталось, и взяться им неоткуда. Единственный «островок надежды» — кварталы сносимых пятиэтажек (числом 3700), последняя из которых должна быть сметена в 2011 году. По планам стройкомплекса Москвы, новое жилье получат 300 тысяч семей. Вероятность — почти 100-процентная. Чего не скажешь обо всех остальных жителях мегаполиса.
Есть, например, широко заявленная властями программа «Молодой семье — доступное жилье». Гипотетически 50 тысяч молодоженов с детьми могут рассчитывать на новые квартиры по льготным ценам. Заявки на участие в программе подали лишь 6 тысяч семей, а стали новоселами в 2007 году... лишь 900 пар. Остальные не вписались в жесткие условия отбора.
Но даже если власти выполнят все свои социальные обязательства, раздадут квартиры очередникам, силовикам, бюджетникам и инвалидам, рыночные цены пойдут только вверх. Потому что переселение льготника оплачивает покупатель коммерческого жилья, а квартиры льготников не выходят на свободный рынок. Специалисты говорят, что строить в таких условиях экономкласс — прямой путь к банкротству.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко: «Причины [роста цен на недвижимость] в основном психологические, связанные, во-первых, с нестабильностью на фондовом рынке и активными разговорами о перетекании средств на рынок недвижимости, во-вторых, со слухами о деноминации, а также боязнью каких-то перемен в связи с президентскими выборами. Это привело к тому, что активизировались покупатели... С другой стороны, продавцы, в ожидании денег с фондового рынка, видя активизацию покупателей, тоже стали поднимать цены — это вполне понятный процесс. Очевидно, что когда все психологические факторы перестанут действовать, а я думаю, что это произойдет к середине весны, когда пройдут выборы, — стабилизируется фондовый рынок, соответственно, и рост цен, я думаю, где-то через месяц-два прекратится. Дальше последует либо стабилизация, либо небольшая коррекция вниз, на уровне 10%, как это было в прошлом году, во время стагнации рынка в Москве»
_____________
1 Данные агентства «Индикаторы рынка недвижимости».
