The Bell поговорил с экспертами о том, что ждет рынок недвижимости. Если в феврале наблюдался исторический рост спроса на жилье в Москве, то теперь — после мобилизации в особенности — все положительные тенденции отошли. Спрос на жилье в Москве в феврале был на историческом максимуме, но теперь растет предложение, спрос падает, а цены на новостройки в Москве и Подмосковье начали снижаться с рекордной скоростью.
В ипотечном кредитовании в январе-сентябре отмечают снижение числа выданных кредитов на 36% по сравнению с прошлым годом до 895 тыс. По подсчетам ДОМ.РФ, в денежном выражении объем жилищного кредитования снизился на 21%, до 3,2 трлн рублей. И если в 2021 году на ипотеку приходилось 70% сделок по покупке жилья, то в первом полугодии 2022 году — только 65%.
На вторичном рынке за последние три месяца предложение выросло более чем на 60% и достигло исторического максимума
Для поддержки рынка банки разрабатывают новые программы, снижают первоначальный взнос. Но, по данным ЦБ, растет и выдача более рискованных кредитов: только во втором квартале 2022 года выдача ипотек с первоначальным взносом до 20% на первичном рынке достигла исторического рекорда в 58%. Чаще выдают ипотеку и закредитованным заемщикам: доля выдач с показателем долговой нагрузки выше 80% у заемщика составила 36%, прибавив 5 п.п. относительно конца 2021 года. Средневзвешенные ставки благодаря госпрограммам удается удерживать на уровне 3,49% на новостройки и 6,71% на вторичное жилье.
После снижения ключевой ставки ЦБ ипотечный рынок начал восстанавливаться к концу лета, но мобилизация переломила эти тенденции. В октябре выдача ипотеки рухнула примерно на 20%. Снизились и продажи новостроек на 39% в денежном выражении год к году.
Предложение одновременно с этим растет. На вторичном рынке за последние три месяца предложение выросло более чем на 60% и достигло исторического максимума. Скидки на «вторичку» составляют 10-20%, а на первичном рынке достигают 30%. Только на рынке новостроек Москвы количество лотов выросло с начала года в 1,5 раза. ЦИАН отметил, что из-за высокого числа лотов стоимость квадратного метра в новостройках Москвы и Подмосковья рекордно снизилась — на 1,7% и 1,3% соответственно.
У населения снижаются реальные располагаемые доходы, что на фоне ухудшения геополитической ситуации может привести к росту неплатежеспособных клиентов
Поддерживать рынок нечем. По словам директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Анатолия Перфильева, у населения снижаются реальные располагаемые доходы, что на фоне ухудшения геополитической ситуации может привести к росту неплатежеспособных клиентов. Из-за этого дорожают кредиты: банки закладывают такие риски в стоимость ипотечных продуктов.
Кроме того, после мобилизации увеличилось число отказов заемщикам. Уровень одобрения заявок на ипотеку к 10 октября упал до 59,1%, опустившись за три недели на 13,7 п.п. Некоторые банки начали отказывать в ипотеке тем, кого, по их мнению, могут мобилизовать.
Вероятнее всего ипотечные ставки останутся на нынешних уровнях до декабрьского заседания ЦБ, если за это время не произойдет ничего экстраординарного, считает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Из-за осторожности банков и граждан выдача ипотеки будет слабой.
Стимулировать жилищное кредитование может сворачивание ипотечных программ, считает Додонов. В 2020-2021 годах около 90% всех ипотечных кредитов на первичном рынке были выданы по ипотечным программам с господдержкой.
Большинство потребителей готовы к увеличению ипотечных ставок, считают аналитики, кроме того продолжат действовать некоторые госпрограммы. Также банки все чаще вводят продукты с большими рисками: с околонулевыми ставками или траншевую ипотеку. Поэтому увеличение ставок не окажет сильного влияния на рынок.
Цены, несмотря на некоторые прогнозы, также не будут снижаться. У застройщиков нет стимула снижать цены из-за проектного финансирования, а банки искусственно раздувают стоимость жилья из-за программ с околонулевыми ставками. ЦБ планирует бороться с такими кредитами, так как предупреждает о возможном пузыре на рынке из-за искусственно раздутых цен, которые сделали жилье недоступным для большинства потенциальных заемщиков.
