Снос пятиэтажек: «Любить Москву могут только москвичи, потому что она — больной ребенок»

NT: Московская мэрия рапортует: в городе будет снесено 25 млн м² жилья, где проживают 1,6 млн человек. А еще несколько месяцев назад глава стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин говорил дословно следующее: «Новая программа сноса пятиэтажек практически не реализуема и потребует каких-то очень неординарных решений». Эти «очень неординарные решения» сейчас оцениваются в 6 трлн руб. Расскажите, а как вообще появились пятиэтажки?

Юрий Волчок: Принято считать, что вся эпопея с пятиэтажками началась, когда по инициативе (первого секретаря ЦК КПСС) Никиты Хрущева в 1955 году появилось постановление ЦК КПСС «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». На самом деле эту тему он поднимал еще в 1938 году, но тогда его не услышали. А после смерти Сталина, когда Хрущев стал начальником всей страны, — услышали. Купили во Франции два завода, у фирм «Камю» и «Конье», которые по французским технологиям производили крупные панели. Но все это приходилось адаптировать под наши условия. Выяснилось, например, в какой-то момент, что для того, чтобы вынести из панельного дома гроб — возникает ведь и такая задача, — нужно сделать коридор на 20 см шире. И постепенно, за счет накопления подобных планировочных ухищрений, накопилось огромное количество серий пятиэтажек. Но главное — к концу 1950-х, когда мы осваивали эти технологии, для Европы они были уже пройденным этапом. Там программа послевоенного восстановления городов за счет индустриального домостроительства уже заканчивалась.

NT: Разве пятиэтажки появились не потому, что надо было расселить людей из бараков и подвалов? Люди жили страшно, буквально друг у друга на головах — спасибо Хрущеву, он первый дал советскому человеку квадратные метры — пусть и страшно убогие — для частной жизни.

Волчок: Несомненно.

NT: Сколько должны были простоять пятиэтажки?

Волчок: Сейчас на этой теме много спекулируют, но надо понимать: тогда говорили, что через 20 лет советские люди будут жить при коммунизме. Будет другая жизнь, и дома, естественно, тоже будут другие. Но дело в том, что никаких точных сроков жизни сооружения рассчитать невозможно.

ЮрийВОЛЧОК: «Никаких точных сроков жизни сооружения рассчитать невозможно. Если так рассуждать, то весь центр надо срочно выселить»

Евгений Асс: С этой точки зрения, дома XIX века давно уже амортизированы…

Волчок: Если так рассуждать, то весь центр надо срочно выселить. А если бы в этом городе знали слово «ремонт» и понимали бы его истинный смысл, так они могут жить…

Асс: …сколько угодно.

NT: И все же: есть ли у этих панелей, у этих лестниц, у этих стен какой-то срок годности? Насколько рискованно для людей жить в этих домах?

Асс: Мне кажется, так вопрос поставить нельзя. Есть определенные типы инженерных исследований, которые подтверждают устойчивость и сохранность конструкций. Сказать, что вообще все пятиэтажки сейчас подвергаются риску, я не могу. Я сам работал на стройке пятиэтажек, и на той стройке, где я работал, в пустотах перекрытий лежал снег — была зима, так вот их монтировали со снегом. А летом они стали оттаивать и течь. Они были негодны уже в момент строительства. А такие же дома, которые строились квалифицированно и с нормальным качеством изделий, могут стоять еще сто лет. Для того чтобы убедиться, что дома находятся в состоянии риска, нужно провести полноценные инженерные обследования.

ЕВГЕНИЙ АСС: «Градостроительство — это прежде всего система подготовки решений и механизм их принятия. Красота городов — производная от системы принятия решений»

МЭРСКАЯ ЛОГИКА

Надежда Косарева: Аргумент, что пятиэтажки опасны для жизни, вообще никто не использует. Используется другой аргумент: о нецелесообразности проведения капитального ремонта. Хотя мы знаем программы реновации подобных индустриальных домов, например в Восточной Германии, когда их реконструировали, а не сносили. У нас, насколько я понимаю, когда началась программа капитального ремонта, стали смотреть, как проводить капитальный ремонт в этих пятиэтажках. И выяснилось, что система отопления, например, проходит через стену. И надо разбомбить стену, чтобы поменять эту трубу и вывести ее наружу. Если вынести трубу из стены наружу, сократится и так маленькая площадь комнатки. Система коммуникаций — она внизу, в подвале, подвал не выделен, и надо разбирать пол первого этажа полностью, чтобы что-то поменять. Таким образом, затраты на капитальный ремонт оказываются непомерно высокими. Плюс будем учитывать моральный износ жилых фондов: эти пятиэтажки уже просто не соответствуют современным потребностям. И еще один аргумент за снос: они находятся в срединной зоне города, которая очень ценная для развития и жилищного сектора, и деловой инфраструктуры. При такой низкоплотной застройке срединная зона используется неэффективно. Речь не о строительстве стоэтажных домов, никто не говорит о повышении плотности в десять раз, но повысить плотность в два-три раза возможно. И это даст жилье, причем с более высокими стандартами, не только 1,6 млн человек, которые сейчас живут в пятиэтажках, но еще примерно миллиону.

NT: Что такое «срединная зона»?

Косарева: Территории от Садового кольца до районов новой застройки, которая началась в 1990-е годы. И что еще важно: в Москве самая низкая плотность застройки в центре, а на периферии мы строим вверх — все выше и выше. Эту тенденцию заметили еще в советское время, а в Москве в последние годы она усиливается, ситуация ухудшается. Застраивается «чистое поле». Там ничего нет — только высокие дома. На работу — в центр, за любыми покупками и любыми услугами — в центр. Это создает неразрешимую транспортную проблему. Поэтому, если говорить о концепции, я сторонник сноса пятиэтажек и более эффективного использования срединной зоны. Но вот если говорить о деталях…

НадеждаКОСАРЕВА: «Конечно, нужна серьезная 3D-модель, нужен анализ спроса на жилье, кто и куда переедет, какой будет цена за метр, что случится с рынком недвижимости, — ничего этого пока нет

Петр Шкуматов: Город у нас похож на корыто: по краям почему-то самая высокая плотность, самая высокая этажность — в полях! — а в центре, где самая лучшая ситуация и с дорогами, и с общественным транспортом, и с инфраструктурой, плотность населения самая минимальная. Думаю, что за счет проекта по сносу пятиэтажек Сергей Собянин решает в том числе и транспортную проблему. Сейчас примерно половина автомобилей в городе — это люди, которые приезжают из-за МКАД. Величина маятниковой миграции в Москве уже превышает 2 млн человек ежедневно. Это катастрофа, таких массовых внутридневных перемещений нет ни в одном крупном городе. И это только официальные данные. То, что будет строиться на месте снесенных пятиэтажек, будет строиться для людей, втянутых сейчас в процесс маятниковой миграции: они с радостью откажутся от кошмара ездить на работу за 100 км и переедут в Москву. Что касается города, то комфортные тихие районы, где своя среда, где много зелени, где большие расстояния между домами, конечно, потеряют свой колорит.

БЕЗ ЭКСПЕРТИЗЫ

Асс: Очень интересно обсуждать плотность застройки и прочие градостроительные проблемы, но, согласитесь, странно, что мы, в некотором роде специалисты, эксперты — в архитектуре, в экономике города, в урбанистике и т.д. — обсуждаем некое таинственное решение, у нас нет ни плана, ни цифр — и обсуждаем не до того, как решение принято, а после, и не там, где решение принято, а в редакции The New Times…

NT: Вы полагаете, что нужен был бы референдум?

Асс: Про референдум я, наверное, поостерегся бы говорить. Градостроительство — это прежде всего система подготовки решений и механизм их принятия. И все, кто сегодня с восторгом цитирует классику урбанистической литературы, вроде Джейн Джекобс*, совершенно забывают о том, что эта книжка про систему принятия решений прежде всего, а не про красоту городов. Красота городов — производная от системы принятия решений. Вот сегодня мы обсуждаем что-то такое, что придумал Собянин, и гадаем на предмет того, а что еще они там придумали и зачем. Какая существует градостроительная стратегия реконструкции города? Никто не знает. Так вот самое интересное во всем этом и, на мой взгляд, самое драматичное — это как раз не сам по себе факт реконструкции старого жилого фонда, что, вообще говоря, естественно для любого города, а механизм принятия решений. Я прямо представляю себе, как президент Российской Федерации не спит всю ночь и думает: «О чем бы мне с Собяниным поговорить?» И вдруг его осеняет — а не предложить ли снести все пятиэтажки? И прямо вот точно попал, прямо вот все ждали только этого момента! Я специально позвонил председателям Союзов архитекторов России и Москвы, спрашиваю: обращались ли из мэрии с вопросами, может быть, экспертное мнение какое-то нужно? «Да нет, ну что ты, конечно, нет». А куда обращались? В Институт экономики города? В Высшую школу экономики? В Институт урбанистики? Нет, и нет, и нет. Тогда кто готовил это решение? А ведь у этого решения есть экономическая составляющая, есть социальная, демографическая, транспортная и архитектурная составляющие. Вся российская градостроительная политика существует ровно таким образом. Откуда взялась Новая Москва, кто готовил решение по Новой Москве? Принимали участие, например, архитекторы? Да нет, просто президент сказал: а не присоединить ли нам еще одну Москву к существующей? И я не исключаю, что таких решений будет еще много.

NT: Действительно, а кто готовил мэру Москвы проект сноса пятиэтажек?

Косарева: Я была вовлечена в этот процесс. Фонд капитального ремонта и Департамент градостроительной политики города Москвы проводили оценку перспектив капитального ремонта. И затем их представители обсуждали этот вопрос с депутатами Московской городской думы и членами Общественной палаты Москвы, а я вхожу в состав Общественной палаты. Правда, никаких расчетов нам не давали, просто поговорили.

NT: В ваш Институт экономики города обращались, просили рассчитать экономику проекта?

Косарева: Нет, такого обращения не было.

NT: А кто делал расчеты?

Косарева: Этого я не знаю. Конечно, нужна серьезная 3D-модель, нужен анализ спроса и предложения на жилье, нужно понимать, кто из этой конкретной пятиэтажки и куда переедет, какой будет цена за метр, что случится с рынком недвижимости, — ничего этого нет. И это большой риск для застройщиков. Сейчас много спорят, в пользу кого придумана программа. С намеком на то, что это в интересах бизнеса. Но ведь бизнес уже вложился в проекты на окраинах, там идет строительство, и что будет с этими проектами, если спрос перетечет в срединную зону Москвы? Что произойдет с ценой? До сих пор строили примерно 3,2–3,3 млн м² в год. Если по новой программе в год начнут вводить 5–7 млн м², как поведет себя цена на недвижимость? В среднем она может упасть — и это замечательно, потому что в Москве цены заоблачные. Но это в среднем. На окраинах цена упадет, но в срединной зоне может даже вырасти. И для бизнеса здесь серьезные риски. Особенно с учетом того, что уже внесенный в Думу законопроект предусматривает, что все это будет реализовывать один государственный фонд — специально создаваемый Фонд реновации. Я думаю, что жителям пятиэтажек этот проект выгоден. В законе прописано: метраж не менее того, что уже у жителя хрущевки есть. Но по планировке-то в новых домах кухня заведомо будет больше, значит, по общей площади квартира все равно больше будет.

Волчок: Доплачивать надо будет.

Косачева: Ничего про это пока не написано, не знаем про доплату.

ЦЕНА ВОПРОСА

Шкуматов: Я хочу обратить внимание на цифру — переселение 1,5 млн человек. 25 млн квадратов они снесут, 100 млн построят, чтобы отбить снос. Иначе экономика этого проекта рушится. Потому что если снесут 25 млн м² и построят 25 млн м², и предоставят эти 25 млн жителям, которые сейчас живут в пятиэтажках, то какой смысл в этом проекте?

Асс: Они не могут построить 25 млн м², потому что давали в свое время квартиры по одной норме заселения — 9 м², сейчас другая — 18 м². То есть вместо сносимых 25 млн м² нужно, чтобы расселить пятиэтажки, построить 50 млн м². И что, за эти дополнительные 25 млн м² люди не будут платить?

Шкуматов: Если, как я предполагаю, речь идет о переселении населения, находящегося в наиболее трудоспособном возрасте, которое сейчас вынуждено мыкаться по выселкам, просто потому что там наиболее доступное жилье, и, соответственно, тратить на дорогу по полтора-два часа в один конец, то вы представляете себе масштаб? Для того чтобы рынок переварил такой объем, цена на недвижимость в Москве должна упасть, причем упасть резко. Есть такой индикатор: чтобы жилье было в данной территории доступным, 1 м² должен стоить один ежемесячный доход человека. У нас сейчас средняя зарплата 60 тыс. руб., 1 м² стоит 180 тыс., соотношение три к одному. Есть куда падать. Самый печальный сценарий такой: они построят вместо 25 млн м² — 100 млн м², дадут по этому закону метр в метр… Ну или с доплатой, или, пожалуйста, переезжайте куда-нибудь в Новую Москву, в бóльшую по площади квартиру. А это, знаете, к чему приведет? Подмосковье просто грохнется. Там никто жилье покупать не будет. Сейчас в Подмосковье строится примерно 30 млн м² и одобрено проектов еще на 50 млн. Кто это будет покупать?

ПЕТР ШКУМАТОВ: «Это все жульничество — написать в законе можно что угодно. Людям скажут: «Мы предоставим вам квартиру большей площади, рядом с метро. Но в Новой Москве или в области»

Косарева: Вы рисуете какую-то апокалиптическую картину — я с ней совершенно не согласна. Во-первых, средняя цена в Москве 220 тыс. руб. за метр, а не 180. Себестоимость строительства 1 м², включая детский садик, подключение коммунальной инфраструктуры, благоустройство территории, — максимум 80 тыс. Прибыль застройщиков в Москве при такой цене понятна. Это возмутительная цена, она абсолютно не рыночная, абсолютно не справедливая. Поэтому снижение цены даже до 180 тыс. позволит построить за одну цену два объема. За одну цену — два объема, понимаете? Переселить жителей пятиэтажек и еще построить. И, конечно, рынок в Подмосковье просядет, но катастрофы не будет.

средняя цена в Москве 220 тыс. руб. за метр, 
а не 180. Себестоимость строительства 1 м² — максимум 80 тыс. Прибыль застройщиков в Москве при такой цене понятна. Это возмутительная цена, она абсолютно не рыночная, абсолютно не справедливая

Волчок: А не проще ли было бы организовать рабочие места там, откуда люди приезжают в срединную зону Москвы, чтобы люди не ездили сюда и не проклинали все на свете? Не надо загонять в Москву людей. Мы же таким образом экстенсивное московское хозяйство доведем до полного абсурда. И через 30 лет соберется другой круглый стол, и участники опять с недоумением будут говорить: слушайте, а нас стало больше, в чем дело? Значит, опять куда-то надо переселять людей. Надо поменять механизм принятия решений. Спросить тех, кто предлагает эту новую программу по сносу пятиэтажек: «А покажите, что вы уже сделали? Вы же сделали Новую Москву. Ну, покажите, что там происходит». Туда правительство должно было переехать. Где оно? Оно хоть одно заседание там провело? Почему я должен поверить в то, что здесь будет фантастически хорошо? В стране, которая уже знает слово «капремонт», хорошо усвоила слово «евроремонт». А слово «ремонт» так пока еще и не освоила.

NT: А что бы вы сделали с пятиэтажками?

Волчок: Оставил бы их в покое и озаботился более насущными вопросами. Мы живем в городе, где отменили понятие точечного строительства. А весь мир другого не знает. Я плохо себе представляю Вену, Брюссель, какой хотите город, где можно все снести, тотально, районами, и потом туда запускать не понятных мне сегодня строителей, которые будут там строить в три раза больше, чем было… Есть такой архитектор Андрей Дмитриевич Меерсон. В свое время его даже гением называли. Он сказал как-то: в Москве принимать решения во всем, что касается архитектуры, должны москвичи. Все говорят: как, почему, ты что? Он отвечает: понимаете, по одной простой причине — Москву надо любить. А любить ее могут только москвичи, потому что она — больной ребенок, которого любить могут только родители, больше некому его любить.

Асс: Есть естественный процесс жизни города, в городе есть старые дома, есть новые дома, в разных местах все происходит по-разному. Почему надо сразу везде устраивать, если можно так выразиться, «домоцид», уничтожение целой популяции домов? Почему это не может делаться в отдельных районах, с замещением морально устаревших и ремонтнонепригодных сооружений? Когда принимаются такого рода законы, вроде поворота рек, присоединения Новой Москвы, — это выглядит как какие-то безумные «сталинские удары», которые потом оказываются или абсолютной туфтой, ни на чем не основанной, или дискредитацией вообще всех профессиональных и прочих экспертных учреждений. Такие затеи мне кажутся просто опасными. В нормальном демократическом городе должна идти нормальная работа городских властей по реконструкции и реновации отдельных территорий, а не всего и сразу. Совместно с жителями, с архитекторами, со специалистами.

СТЕЙКХОЛДЕРЫ И ЖЕРТВЫ

NT: Согласитесь, странно: почему весь проект столь таинственнен — кого не спросишь, никто реального проекта не видел. Значит, за этим стоит интерес. Чей?

Волчок: Первое, что приходит в голову, — это девелоперский заговор. Хотя Надежда Борисовна (Косарева. — NT) довольно мудро это опровергла. Прямо скажу — других интересов, кроме коррупционных, я в нашей стране за большими проектами не вижу, и здесь, видимо, будет какое-то, скажем так, государственно-частное коррупционное партнерство. Фонд реновации плюс девелоперы, которых он вокруг себя соберет.

Асс: Вы говорите: «Повысится плотность, как хорошо, в срединной зоне что-то будет происходить»! Мама родная, но ведь проблема в том, что это же не только квадратные метры жилья. Там же надо будет строить магазины, поликлиники и прочее. У нас в свое время страны не стало, потому что не хватило социалки. Но мы же сейчас усугубляем ситуацию еще больше.

Косарева: В предпроектном норматировании очень строгие нормативы — сколько должно быть школ, больниц… Вы как-то сразу предполагаете самое плохое.

Волчок: Конечно, самое плохое. Люди, которые живут в хрущевках, — сколько им осталось? 30 лет. Давайте считать, что они до 90 доживут, у нас жизнь все лучше и лучше, значит, им сейчас по 60. Люди, которым сейчас по 60, им хотелось бы тоже пожить. Мы же лишаем людей возможности существования.

Косарева: Но мы же начали разговор с того, что пятиэтажки морально устарели и жизнь в них была комфортной разве что по сравнению с бараками и подвалами. Там люди особенно не радовались, в этих пятиэтажках.

Когда принимаются такого рода законы, это выглядит как какие-то безумные «сталинские удары», которые потом оказываются или абсолютной туфтой, или дискредитацией всех профессиональных и прочих экспертных учреждений

 

Волчок: Вот и переселят их в Новую Москву.

Косарева: Слушайте, но в законопроекте написано черным по белому: переселение в пределах района.

Шкуматов: Послушайте, да это все жульничество, конечно же, в законе написать можно что угодно. Схема очень простая. Дают метр в метр. В пятиэтажке все квартиры — малометражки, это минимальная площадь, которая вообще в принципе возможна. Дальше представьте себе — дедушка и бабушка. Получают пенсию каждый по 15 тыс. Допустим, дети тоже небогатые. Им говорят: вашего метража — у вас 51 м², трешка — нет, есть — минимальный метраж 80 м². 30 м² умножаем на 220 тыс. руб., получаем сколько миллионов? Дальше, естественно, чиновники говорят: «Мы, конечно, вас не бросим, мы предоставим вам квартиру большей площади, рядом с метро. Но в Новой Москве или в области». Хуснуллин (заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства. — NT) уже объявил специально под эту программу, что красную ветку метро будут продлевать до деревни, где сейчас 40 человек живут. Конечно, скоро там будут многоэтажки. Переселение будет мягким, никто никого выкидывать не будет. «Пожалуйста, вот закон — не менее, чем 30 м². Больше дать, извините, не можем. Ипотеку вам по возрасту не дадут. Дети помогают? Не помогают. Жаль. Ну тогда давайте мы вам поможем и дадим вам в два раза больше квадратных метров, но вот там. Там воздух свежий, там нет этого шума, машин нет, пожалуйста, переезжайте».

NT: Люди с богатым опытом в строительстве всего на свете утверждают, что в смете любого строительного проекта заложено как минимум 10% того, что они называют «жиром». Если чуть-чуть постараться и оптимизировать процесс, то из сметы в карман застройщика перейдет еще 20%. И это без открытого воровства. 30% от 6 трлн руб. — это 2 трлн руб., или свыше $30 млрд по сегодняшнему курсу. Неплохая перспектива для причастных, правда?

* Джейн Джекобс (Jane Jacobs, 1916–2006) — одна из основоположников нового урбанизма, автор книг «Смерть и жизнь больших американских городов», М.: Новое издательство, 2011; 
«Экономика городов», Новосибирск, 2008; «Города и богатство наций: принципы экономической жизни», Новосибирск, 2009 и др.

Фото: Алексей Антоненко, Мария Олендская