Факт: состояние жилого фонда в стране оставляет желать лучшего. Массовое жилищное строительство во времена Хрущева и Брежнева не отличалось качеством, и многоквартирные дома постепенно приходят в негодность. В стране 37,5 % жилья построено до 1970 года, 43,2% — в 1971–1995 годах, подсчитал Российский союз инженеров (РСИ). За 1990–2010 годы прирост жилого фонда составил 31,%, а аварийного стало больше в 4,1 раза. Панельные дома, составляющие более половины жилого фонда, надо ремонтировать раз в 25 лет, считают в РСИ.
Где деньги, Зин?
Сегодня в капитальном ремонте нуждаются почти 8,8% многоквартирных домов, но ежегодно ремонтируется лишь восьмая часть (12,7%) предназначенного к капительному ремонту. Цена за квадратный метр в среднем по стране (по данным на 2012 год) — 4300 руб. По оценке Минрегиона (2013), жилой фонд изношен в среднем на 60%, а в ряде населенных пунктов на 85%. «Чтобы привести это в порядок, нужно более 10,4 трлн руб.», — говорил еще два года назад один из тогдашних руководителей Госстроя. Сумма фантастическая, и понятно, что Минрегион с Госстроем заинтересованы в преувеличении и ветхости фонда, и затрат на капремонт.
Площадь ветхого и аварийного жилья составляет около 100 млн м2, (3% жилого фонда), ветхое — это когда обваливаются потолки, гниют деревянные перекрытия, стены покрываются грибком и т.п. С 2007 года ремонт аварийного жилья финансировался за счет части средств от продажи «ЮКОСа» через госкорпорацию «Фонд содействия реформированию ЖКХ», которой руководит Константин Цицин, выходец из Газпромбанка. Эти деньги кончаются, возникла нужда в новом источнике. В СССР содержание общего жилого фонда брало на себя государство, которое, собственно, и было владельцем большей части квартир. Если продолжить эту практику и сейчас, то образуется явная несправедливость в отношении владельцев частных домов: они-то за все платят сами, к тому же в очевидном выигрыше окажутся те, у кого наибольшая площадь квартиры, то есть люди состоятельные. Очевидно, что за капремонт многоквартирных домов должны платить его жители. Весь вопрос — как, по какой схеме.
Общак
С этого года (а в некоторых регионах — с 2014 года) владельцы квартир отчисляют средства в счет будущего капремонта дома. К августу 2015 года, по данным Института экономики города (ИЭГ), программы капремонта действовали в 81 регионе страны. Деньги аккумулируются на счете регионального оператора капремонта или на спецсчете дома. Первый вариант накопления применяется «по умолчанию», а второй — если его выбрали собственники 2/3 квартир дома. В Москве распределение такое: 2,6 тыс. домов (8 %) копят на ремонт самостоятельно, а 29,1 тыс., то есть 90%, — через регионального оператора. В Ростовской области владельцы жилья в многоквартирных домах оказались более сознательными: 15,6 тыс. копят через государство, а 3 тыс. — самостоятельно, (16%). Одно из преимуществ самостоятельного накопления: владельцы квартир могут сами решать, когда начать ремонт, не дожидаясь, пока их дом включат в общегородскую программу.
Нововведение распространяется и на жителей новых домов, которым капремонт не будет нужен еще как минимум полвека, и на обладателей старого жилья, но не распространяется на владельцев квартир в ветхом и аварийном жилфонде: по устаревшему Жилищному кодексу ремонт многоквартирных домов — обязанность государства, и в отношении аварийного жилья оно об этой обязанности продолжает помнить. Размер «капитального» налога сильно варьируется: в Кемеровской области — 3,5 руб. в месяц за 1 м2, в Иркутской — 7,3 руб., в Москве — 15 руб. за метр (получается около 850 руб. в месяц на стандартную 2-комнатную квартиру общей площадью 55 м2). Это общероссийский рекорд — в остальных регионах плата ниже.
Бурятские чиновники разделили многоквартирные дома на 27 групп и ввели для каждой категории свой размер взноса. Но в большинстве регионов эти взносы не зависят от старости, этажности, материалов, из которых сделан дом, сложности конструкций и т.п.
Взнос на капремонт способен генерировать существенные деньги. В Красноярском крае в этом году планируется потратить на капремонт 149 многоэтажек 551 млн руб. Почти 60% из этой суммы должны обеспечить взносы на капремонт, полученные всего за 2 месяца — ноябрь-декабрь 2014 года. Получается, взносы, собираемые 12 месяцев, позволили бы увеличить программу капремонта вчетверо! В Ростовской области региональный фонд капремонта с мая 2014 по февраль 2015 года собрал более 2 млрд руб.
Справедлива ли такая система? Очевидно, нет. Новое, недавно построенное жилье, как правило, стоит дороже ветхого и аварийного. Почему тот, кто потратился на покупку нового жилья и нередко опутан кредитами, должен отчислять целевой взнос в фонд, который его дому не понадобится еще полвека? Один московский экономист подсчитал, что если ежемесячно размещать собранные на капремонт его дома средства на пополняемый депозит под фиксированную ставку 8% годовых с капитализацией процентов, то через 10 лет на счету его дома даже без учета инфляции будет 104 млн руб. Гигантская сумма — ее хватит на то, чтобы купить около 10 % квартир в типовом многоквартирном доме. Сейчас в Красноярском крае, например, на ремонт одного многоквартирного дома тратится около 4 млн руб.
И распорядители общака
Масштабы воровства в сфере ЖКХ выше, чем в большинстве других отраслей российской экономики. Плюс потери от неэффективного менеджмента (здесь ЖКХ тоже на одном из первых мест) и возможной экспроприации со стороны властей.
Проведем несложный подсчет. Если средний взнос на капремонт составляет 7 руб. в месяц с 1 м2, то, чтобы накопить сумму 4300 руб./1 м2 (средние затраты на капремонт), потребуется 614 месяцев, или 51 год. Это без учета инфляции, возможности размещения фонда под проценты в банк и льготников, которые взнос не платят. Но представьте: российский банк предлагает вам 50-летний ежемесячно пополняемый депозит без возможности снять деньги в течение срока действия депозита и с начислением всех процентных выплат (и возвратом основной суммы) в конце срока действия договора (то есть в течение полувека вы ничего от банка получать не будете). Согласны? Вряд ли: за полвека в нашей стране может произойти все что угодно, причем неоднократно. Рассчитывать, что за такой долгий срок правила игры не изменятся, совершенно бессмысленно. Уцелеет ли банк, сохранятся ли региональные фонды капремонта, как будут перетасованы регионы, не отменят ли частную собственность?
Если жители многоквартирного дома проявили чудеса организованности, явились на собрание и решили создать счет своего дома, он становится аналогом накопительной пенсионной системы. Но с ней власти разобрались, как известно, достаточно быстро. Экспроприировать деньги со счета многоквартирного дома в систему ЖКХ будет не сложнее. Если же аккумулирование взносов идет по основному варианту, это аналог распределительной пенсионной системы: средства, отчисляемые вами сегодня, не накапливаются на «персональном» счете дома, а тратятся на ремонт домов, которым он нужен сейчас, то есть субсидирование жильцами новых домов квартирантов старых домов. Для обладателей новых квартир такая система «окупится» только через 20–30–50 лет — если правила отчисления и использования взносов будут примерно такими же, как сейчас. Вероятность такого сценария ничтожна.
Ремонтные работы подъезда многоквартирного дома в рамках капитального ремонта жилых домов, Балашиха, 3 августа 2015 года
Без контроля
Главная черта новой системы, отмечает руководитель красноярского общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Роман Казаков, — это «абсолютная непрозрачность системы и отсутствие возможности общественного контроля». Как используются средства в течение года? Под какой процент они могут быть размещены в банках и кто проверит, чтобы чиновники не продешевили? Красноярские чиновники разместили средства фонда в Сбербанке под 10,7% годовых — это очень неплохо, но все равно ниже инфляции. Будут ли в остальных регионах средства размещены на таких условиях?
Дальше — расходование средств. Одни регионы измеряют цену работ в квадратных метрах общей площади, другие — в квадратных метрах ремонтируемой поверхности; в одних регионах нет детализации по видам ремонтных работ, в других — аж 10 подкатегорий. В Республике Алтай все работы разделили на 2 категории: «с лифтом» и «без лифта». Узнать, сколько стоит ремонт фасада, кровли, инженерных коммуникаций, — невозможно. Даже предельная (не средняя, а предельная!) стоимость замены одного лифта в многоквартирном доме в рамках одного федерального округа различается чуть ли не в 3 раза: от 978 тыс. руб. в Бурятии до 2,6 млн в Новосибирской области.
Собирая взносы на капремонт, власть не взяла на себя обязательств ни по количеству ремонтируемых домов, ни по качеству ремонта, ни по его срокам.
Еще одна проблема: в большинстве регионов введенные сборы, по расчетам ИЭГ, совершенно недостаточны для покрытия затрат на ремонт. Например, в Калининградской области затраты на капремонт составляют 9–12,7 тыс. руб. и взнос должен составлять 25–35 руб. за 1 м2, но он составляет 5,9 руб. А в Петербурге взнос должен составлять 17–33 руб. за метр, но горожане платят всего 3 руб. Дефицит средств на капремонт во многих регионах через несколько лет достигнет 80%, прогнозирует ИЭГ.
Неизвестно, какая часть собираемых взносов будет расходоваться на содержание и функционирование региональных операторов по капремонту. В Москве у фонда капремонта есть около тысячи представителей, которые будут следить за ходом капитального ремонта многоквартирных домов. Какую часть денег на ремонт «съест» эта тысяча специалистов?
Очень большую заинтересованность в капремонте МКД проявляет Газпромбанк. Еще в конце 2013 года он ввел новую услугу — «Открытие и обслуживание счетов для формирования фондов капремонта». Во многих регионах банк договорился с региональными властями и вошел в программу капремонта как платежный агент программы. Например, в Липецкой области произвести оплату капремонта можно 4 способами: через Газпромбанк, Сбербанк, Почту России и местный Липецкомбанк. Во многих других регионах ситуация аналогичная. А в Новосибирске и области Газпромбанк стал эксклюзивным провайдером платежей, пообещав открыть 92 пункта приема взносов в городе и 464 в области. Аналогичная ситуация в Томской области. Для банка средства на капремонт — дешевое и мощное фондирование.
Альтернатива
Оптимальный способ финансирования капремонта домов, которым он остро нужен, — не накопления и не «общий котел», а кредит, считает экономист Владимир Назаров. Если дом имеет смысл ремонтировать, затраты на ремонт могут быть заложены в будущую квартплату. А «умный ремонт» с утеплением фасадов и окон может даже снизить кварплату за счет уменьшения потребления теплоэнергии.
Опыт привлечения подобных кредитов в России есть: в этом году жители девяти многоквартирных домов в Ростовской области привлекли кредиты на капремонт: более 18 млн руб. Погашаться кредиты будут за счет взносов — их размер не вырос (6,3 руб. за метр). После введения обязательных сборов кредиты можно привлекать только на дома с накопительным счетом. Может быть, угроза потери денег побудит владельцев жилья в многоквартирных домах к большей самостоятельности? В противном случае их жильем и их деньгами будет заниматься государство — со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Фото: АЛЕКСАНДР ЩЕРБАК/ТАСС
